OTÁZKY A ODPOVĚDI

1. Proč potřebuje dům správce nemovitosti?

Správce nemovitosti ručí za bezproblémový chod budovy, včetně vedení účetnictví. Pravidelně účtuje o výdajích a příjmech domu, zajistí vlastníkům kontrolu mimo jiné nad činností výboru. Za tímto úcelem je takové pojištění. Čím je jeho pojištění vyšší, tým větší je záruka pro vlastníka.

Jedná se o nestranný subjekt, který se s odbornou péčí postará o Váš dům. Taktéž umožňuje pro své klienty online náhled k hospodaření společenství. Zná všechny povinnosti technických norem, periodicitu revize a servisů a změny v legislativě. Pomůže orientovat se při hledání technických řešení pro Váš objekt.

V případě domů, kde správu svěří vlastníci pouze výboru společenství, který ji i fyzicky vykonává a to včetně vedení účetnictví, není žádná kontrola hospodaření výboru.

2. Co když dojde k havárii v společných prostorách?

V takových situacích je k dispozici non stop linka dispečinku.

3. Co když dojde k havárii v bytě/ nebytových prostorách?

Závadu ve Vašem bytě, která nesouvisí se společnými prostory domu, můžete rešit tak, že si objednáte zásah havarijní služby. Opravu je však nutno hradit napřímo, a to v hotovosti.

4. Podáváte reklamaci na byt / nebytový prostor objektu?

Závadu v bytě nebo ve vlastním nebytovém prostoru, který je v záruční lhůtě (obvykle 2-3 roky od kolaudace), je možné reklamovat dle pokynu developera a to podle reklamačního řádu. Reklamaci je vhodné oznámit způsobem, který bude prokazatelný, v případě právního vymáhání opravy (např. doporučená pošta, doručení do datové schránky).

5. Podáváte reklamaci společných prostor domu?

V případě zjištění závady na společných částech domu, doporučujeme oznámit ji správci Vašeho objektu, který tuto závadu bude reklamovat u developera. Kontakt naleznete vyvěšen na nástěnce vašeho objektu.

6. Obdrželi jste upomínky dlužných plateb?

Kontroly přijatých plateb za služby spojené s užíváním bytů a nebytových prostorů jsou prováděný v pravidelných intervalech. První upomínka má charakter upozornění a slouží k informování dlužníků. Pokud dluh nebyl nadále uhrazen, jsou zasílány upomínky evidovaným způsobem a náklady na jejich zpracování a distribuci jsou hrazeny dlužníkem. V případě, kdy mají domy odsouhlaseny různé finanční sankce pro dlužníky, jsou po dohodě se zástupci domu dále předávány vybrané dluhy k právnímu vymáhání. Po obdržení upomínky dlužné platby, je nutno uhradit dluh neprodleně. Pokud máte pochybnosti o výši dluhů, neváhejte a kontaktujte naše oddělení platební evidence.

7. Povinnost zálohové platby?

Tyto platby jsou pro Vás, jako vlastníka (majitele bytu), povinné, v podobě měsíční zálohové platby. Vlastníci, nájemníci provádějí platby vždy přímo na účet domu (Společenství vlastníků). Přepis a instrukce pro provádění plateb jsou uvedeny na listu předpisu záloh, který je možno stáhnout i v elektronické podobě na naší klientské zóně. Důležité je použít správný variabilní symbol, jinak nebude Vaše platba identifikována!!!. Na naši klientskou zónu se mužete obrátit taktéž v případě, když Vám schází předpis záloh, nebo prosím kontaktujte oddělení platební evidence, rádi Vám ho zašleme.

8. Otázky ohledně vyúčtování - termíny, distribuce, přeplatky/nedoplatky

Vyúčtování nákladů spojených s užíváním bytů a nebytových prostor provádíme ročně dle platné legislativy, a to do 30.4. následujícího roku. Pro vyúčtování používáme údaje z naší evidence plateb, změn v bytech a nebytových prostorech, z odečtů a rozúčtování měřených služeb (voda, teplá užitková voda a topení). Po obdržení vyúčtování začíná běžet reklamační lhůta v rozsahu uvedeném na dokumentu vyúčtování (obvykle 30 dnů, pakliže nemáte ve stanovách jinou lhůtu). Po vyřízení případných reklamací jsou vypláceny přeplatky a předepsány nedoplatky z vyúčtování (nejdéle do 31.7. dle zákona). Pokud máte pochybnosti o správnosti vyúčtování, neváhejte a kontaktujte nás, nejlépe emailem.

9. Co nastane po změně vlastníka bytové či nebytové jednotky?

O změně vlastníka bytu nebo nebytového prostoru je nutno spávce informovat co nejdříve, včetně uvedení kontaktu na nového vlastníka a kopie návrhu na vklad do KN. Toto lze učinit neprodleně po dni podání návrhu na vklad do KN. Vlastnictví přechází ke dni, ke kterému je zapsána změna v KN (zpravidla je to zpět datum podání návrhu na vklad vlastnického práva). Toto datum je potřeba správci doložit dokumentem z katastru nemovitostí. Obyčejně to bývá razítko na potvrzené smlouvě vrácené z KN po provedení zápisu. Zašlete kopii stran smlouvy, kde je uveden původní a nový majitel, předmět prodeje a otisk razítka KN s vyznačením data nabytí účinnosti změny vlastnictví. Měřené služby (teplo, voda) jsou vyúčtovány na základě stavů měřidel, které uvedete ve vašem předávacím protokolu a zašlete správci. Výrobní čísla, stavy, druh služby (teplo, TUV, SV apod.) a datum odečtu měřidel, potvrzené oběma účastníky prodeje, je potřeba předat správci. Odečet měřidel může být proveden nejen v den změny vlastnictví, ale i před nebo po tomto datu. Odečtené hodnoty však budou vždy použity tak, jako by k předání bytu došlo v den změny vlastnictví. Neměřené služby (např. úklid, výtah, odvoz odpadu, odměna správci) jsou rovněž vyúčtovány k datu změny vlastnictví. Vyúčtování provádí správce vždy jednou ročně, za celý kalendářní rok a pro celý dům. Vyúčtování v průběhu roku pro jednoho vlastníka nelze provést. Původní vlastník proto musí správci předat kontaktní údaje pro předání vyúčtování. Přehlášení elektřiny, plynu, kabelové TV, telefonu a dalších individuálních služeb v bytě je věc pouze mezi účastníky prodeje a správce tyto služby nevykonává a ani nevyúčtovává. Pakliže správci není předán pokyn od původního i nového vlastníka, ke kterému datu se byt převádí, musí se při vyúčtování vycházet z data změny vlastnictví, nikoliv např. z data skutečného předání bytu.

10. Jak mám používat klientskou zónu?

Přihlásíte sa jednoduše skrze webové stránky. Při prvním přihlášení je nutné vyplnit povinné údaje, které vyplývají ze zákonné povinnosti vlastníka a Společenství vlastníků tak pomůžou aktualizovat databázi, následně vám bude na váš email zasláno přihlašovací jméno a heslo (to lze následně změnit). Klientská zóna má různé úrovně nastavení, které lze libovolně kombinovat dle dohody mezi správcem a klientem (Společenstvím).

11. Problém s klíčem, čipem nebo ovladačem?

Žádost o nový klíč, ovladač, nebo čip, oznamte správci objektu. Pokud Vám byl čip nebo ovladač ukradený, nebo jste ho ztratili, informujte správce, který má na starost Váš dům a ten s Vámi dohodne podrobnosti ohledně blokace.

12. Ideální doba, kdy by měl developer vybrat pro svůj projekt správcovskou firmu?

Je to přibližne 6 měsíců před předpokládanou kolaudací nového objektu. V tuto dobu jsou známy všechny technologie potřebné pro funkčnost budov a je možný odhad prodeje jednotlivých bytových a nebytových jednotek. V této době se také společně s právníky připravuje Prohlášení vlastníka, které je nutné nastavit nejenom z pohledu prodeje, ale hlavně z pohledu následné správy celého objektu. Špatně připravené Prohlášení vlastníka může způsobit fatální následky jak pro developera, tak i pro jeho klienty. PPM je připraveno se do tohoto procesu zapojit již v této době tak, aby byl následně co nejhladší průběh předání bytů.

13. Je povinen vlastník bytu nahlásit správci změnu nájemce?

Oznamovací povinnost v případě změny majitele bytu nebo osob, které jej obývají, je jedním z bodů, který do práv a povinností vlastníků bytů přináší Nový občanský zákoník. Oznámení bude stručného charakteru a nejpozději do jednoho měsíce je nutno správci domu změnu majitele bytu (včetně jména a adresy) toto oznámení nahlásit. Je nutno hlásit každou změnu v počtu osob, které v bytě bydlí.

14. Co musí dodržovat Majitel/Nájemce?

Majitel/Nájemce je povinen řádně užívat byt, společné části domu a řádně užívat plnění, jejichž poskytování je spojeno s užíváním bytu. Dále je povinen po předchozím oznámení SVJ umožnit přístup do bytu či nebytového prostoru za účelem provedení odečtu, kontroly, příp. výměny měřidel tepla, teplé a studené vody. Majitel/Nájemce bytu je povinen odstranit závady a poškození, která na jiných bytech nebo společných částech nebo zařízení domu způsobil sám, nebo ti, kteří s ním byt užívají. Majitel/Nájemce nese plnou odpovědnost za domácí zvířata, která jsou v bytě držena (psi, kočky, morčata apod.). Majitel/Nájemce a osoby s ním společně užívající byt či nebytový prostor jsou povinni udržovat v domě pořádek a čistotu.

Majitelé/ Nájemce je povinen užívat byt nebo nebytový prostor v souladu s dobrými mravy tak, aby neobtěžovali ostatní majitele (nájemce) nadměrným hlukem, zvláště v nočních hodinách a o víkendech.

15. Proč musí existovat Společenství vlastníků?

Společenství vlastníků stanovuje práva a povinnosti jednotlivých majitelů, společenství, zajištuje správu, provoz a opravy společných částí domu a pozemku, přičemž má povinnost dodržovat všechny platné legislativní předpisy a postupovat v souladu s přijatými stanovami společenství.

16. Jaký význam má Společenství vlastníků nebo předseda společenství?

Každé Společenství vlastníků má svůj výbor (sestavený z vlastníků, většinou 3-5 členný), který řídí a kontroluje správce objektu. Pro správu menších objektů je postačující funkce předsedy (jednočlenný výbor). Výbor nebo předseda společenství je volen na určité období (2-5 let), které je určeno stanovami Společenství vlastníků. Volba probíhá na Shromáždění.

17. Jak souvisí status řádného hospodáře s členstvím ve výboru Společenství vlastníků /předsedou společenství?

NOZ nařizuje členovi výboru/předsedovi společenství povinnost chovat se jako řádný hospodář. Podle § 159 NOZ spočívá péče řádného hospodáře ve výkonu funkce s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí.

18. Proč by si měl každý hlídat svoji nemovitost/byt?

Nový občanský zákoník (NOZ), který je platný od ledna 2014, udává každému vlastníkovi nemovitosti jako povinnost, hlídat si zápis svého majetku v katastru nemovitostí. Pokud s nastalou změnou v něm nesouhlasí, může svůj nesouhlas vyjádřit během 20 dnů od návrhu vkladu na změnu. Musí ovšem o této změně vědět, a to včas, nejlépe během zmíněné 20 denní lhůty.

19. Co hrozí výboru/předsedovi společenství, který dopustí škodu na majetku?

Vznikne-li Společenství vlastníků škoda, které šlo předejít, jsou členové výboru/předseda za tuto škodu odpovědní. Společenství vlastníků má plné právo podat na člena výboru/předsedu žalobu a domáhat se náhrady škody. A to i 3 roky zpětně v rámci subjektivní lhůty a dokonce 10 let zpětně v rámci objektivní lhůty.

20. Jak je potřeba postupovat při plánování a uskutečnení shromáždění vlastníků?

Minimálně jednou za rok je každé Společenství vlastníků povinno zorganizovat shromáždění. Musí stanovit termín, místo a program schůze. Povinnost je informovat vlastníky pozvánkou dle pravidel Stanov, obvykle nejpozději 15dní předem. Připravit prezenční listinu – hlasování dle spoluvlastnických podílů. Na shromáždění vlastníků provést prezenci, spočítat účast a usnášeníschopnost dle spoluvlastnických podílů (nutná nadpoloviční většina přítomných vlastníků). Zvolit předsedu a zapisovatele schůze. Dle programu projednat všechny naplánované body. V případě hlasování vždy postupovat dle platných stanov a platné legislativy. Po ukončení shromáždění vyhotovit zápis ze shromáždění.

21. Jako postupovat, když je Shromáždění vlastníků neusnášeníschopné?

Shromáždění vlastníků není usnášeníschopné, jestliže se nedostaví více než polovina vlastníků. Výpočet je prováděn dle počtu vlastněné plochy a ne dle počtu jednotek. V případě, že shromáždění není usnášeníschopné, může schůze proběhnout jako informativní, nelze však provést žádné usnesení ani změnu podléhající rozhodování vlastníků. Jestliže to umožňují vaše stanovy může se využít možnost hlasování per rollam (mimo shromáždění podle §1210 NOZ) nebo se scházet opakovaně dokud se nezúčastní dostatečný počet vlastníků.

22. Jak řešit situaci, když nikdo v domě nechce vykonávat funkci výboru či předsedy společenství?

Podobná situace nastává v praxi poměrně často. Variantou výboru společenství je zvolení jednočlenného výboru, resp. funkce předsedy společenství, který plnil stejnou funkci jako výbor. Od 1.1.2014, kdy vstoupil v platnost nový občanský zákoník (89/2012Sb.) již nelze použít ustanovení zák. 72/1994Sb. § 9, odst. 9 a výbor musí být zvolen. Na druhou stranu již může být členem výboru třetí osoba (pokud to stanovy umožňují), tedy osoba, která není vlastníkem jednotky ve společenství. Další cestou jak dosáhnout zájmu mezi vlastníky o funkci člena výboru, je i zkrácení funkčního období (např. na jeden rok), snížení počtu členů (již není zákonné minimum) či zvýšení odměn za výkon funkce. Vlastníci by tak mohli mít větší zájem o členství ve výboru. V případě, že Vaše společenství bude hledat jako výbor třetí osobu a to profesionální předseda, jsme připravení po individuální domluvě tuto funkci vykonávat. V každém ohledu výbor či předseda společenství zvolen být musí. Společenství bez platného vedení není schopno jednat ani konat a může se dostat do problémů jak v komunikaci s dodavateli služeb, bankami, finančním úřadem a dalšími, tak do problémů finančních.

23. Kdo je povinen uhradit poplatek za opravy?

Opravu je potřeba nahlásit správci domu, který ji v případě společných prostor zařídí. Opravy v bytě si hradí majitel bytu či nájemce a opravy ve společných prostorách a ve stoupačkách hradí společenství, pokud ve stanovách není uvedeno jinak.

24. Je povinen nový vlastník oznámit Společenství vlastníků nabytí vlastnictví?

Tuhle povinnost vlastníci mají podle § 20 odst. 4 dnes již zrušeného zák. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Nově od 1.1.2014 i podle občanského zákoníku ( §1177 NOZ). Nový vlastník musí oznámit nabytí jednotky nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. V případě, že tak neučiní, není pravdou, že není členem společenství. Vlastníkem se stává povolením vkladu do katastru nemovitostí (přesněji podle účinků vkladu, tj. ke dni podání návrhu). Od tohoto okamžiku má práva i povinnosti ostatních vlastníků v domě, jako například placení záloh.

25. Jsou nutné stanovy Společenství vlastníků?

Každé Společenství vlastníků musí mít své platné stanovy, které jsou k dispozici správci objektu. Tyto stanovy je možno získat i v elektronické podobě na webových stránkách www.Justice.cz (viz užitečné odkazy). Tyto stanovy určují co a jak má ve vašem domě fungovat.

26. Jak mám chápat Prohlášení vlastníka o rozdelení objektu na bytové a nebytové jednotky?

Prohlášení vlastníka budovy o rozdělení bytového nebo rodinného domu na bytové a nebytové jednotky (dále jako "prohlášení vlastníka budovy") lze jednoduše definovat jako právní úkon, jímž vlastník budovy, případně pozemku, je-li budova součástí pozemku (jedna osoba, případně manželé) vymezí v předmětné nemovitosti jednotky v právním slova smyslu, tedy buď bytové jednotky nebo nebytové prostory (tj. např. kancelář, dílna, garáž nebo ateliér) včetně jejich příslušenství a vybavení, s nimiž je spojeno užívání společných částí domu vymezených tamtéž. Dům tak bude rozdělen na jednotky, které tvoří bytové spoluvlastnictví dle § 1158 a následující zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník účinný od 1.1.2014 anebo jednotky dle předchozích právních předpisů, konkrétně ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, s nimiž lze dále volně disponovat, tj. prodat, darovat, zatížit zástavním právem atd. S vlastnictvím vymezeného bytu nebo nebytového prostoru je spojeno podílové spoluvlastnictví společných částí domu. Za jednotku se tak považuje byt (nebytový prostor) + podíl na společných částech nemovité věci.

27. Co je energetický štítek?

Energetický štítek budovy (dle vyhlášky Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB) stanovuje, kolik energie za rok daný objekt spotřebuje (v MWh). Energetický štítek má platnost 10 let. Povinnost mít PENB upravuje zákon č. 406/2000 Sb. Poslední novelizace byla provedena k 1.7.2015. Ta upravuje a upřesňuje povinnosti, kdo a jak tento průkaz má používat. Přesné informace je možno načerpat na webových stránkách (odkaz Užitečné odkazy) nutno dodat .

28. Rozúčtování nákladů v domech na teplo a teplou vodu od 1.1.2016

Od ledna 2016 je účinná nová vyhláška 269/2015 Sb Ministerstva pro místní rozvoj, která přináší změny v dosavadním způsobu, jakým se v bytových domech rozúčtovávají platby za teplo jednotlivým nájemníkům. Jako každá věc, přinášející změnu do zaběhnutých pořádků, protože se dotýká velké skupiny obyvatel. Podstata vyhlášky spočívá v novém stanovení procentního vyjádření tzv. základní a spotřební složky, a je nově upravena výpočtová metoda při rozdílech v nákladech na vytápění. Nový způsob je především spravedlivější v tom, že pokud dojde k překročení přípustných rozdílů v nákladech na vytápění, provede poskytovatel služeb úpravu výpočtové metody pouze u těch příjemců služeb, u nichž došlo k překročení některé stanovené hranice. Například pokud někdo překročí stanovené hranice odchylky od průměru (spodní hranice -20% a horní hranice +100%) musí počítat s tím, že se jeho hodnota nákladů na vytápění upraví na 80% průměrné hodnoty za zúčtovací jednotku. Upravený náklad na vytápění je pak násobkem výměry započitatelné podlahové plochy a upravené hodnoty. Pokud je tedy např. průměrný náklad na vytápění 100 Kč/1 m2, potom se lze pohybovat v rozmezí od 80 Kč do 200 Kč bez úpravy nákladu na vytápění. Nový způsob rozdělení poměru základní a spotřební složky by měl být bytovým domem odsouhlasen (výbor/předseda/shromáždění vlastníků). Další informace k uvedené problematice je možné nalézt například na http://www.okolobytu.cz/clanky/je-nova-vyhlaska-na-rozuctovani-skutecne-takova-hruza).

29. Jaký je rozdíl mezi základní a spotřební složkou?

Základní složka vyjadřuje tu část nákladů, která není závislá na chování příjemců služeb – konečných spotřebitelů a rozúčtovává se každému podle tzv. započitatelné podlahové plochy bytu, nebo nebytového prostoru. Základní složka nákladů na teplo pokrývá permanentně náklady na pohotovostní výkon otopné soustavy, prostupy tepla, tepelné ztráty vnitřního rozvodu a náklady na temperování společných prostor domu. Spotřební složka nákladů na teplo pokrývá náklady na teplo dodané do bytu otopnými tělesy, jehož množství může nájemce ovlivnit regulací přívodu tepla do otopných těles. Vychází z míry indikované spotřeby energie na vytápění. Rozděluje se mezi příjemce služeb podle údajů měřidel s použitím korekcí či výpočtů. Výpočtové metody zohledňují rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepla, která je dána jejich polohou, velikostí otopných těles, způsobem připojení měřidel a projektovanou vnitřní teplotou.

30. Kdy začíná a končí topná sezona?

Tato pravidla určuje vyhláška Ministerstva průmyslu a obchodu č. 194/2007 Sb., která určuje závazná pravidla pro vytápění a dodávku teplé vody. Vyhláška uvádí dvě data, která jsou pro vytápění důležitá. Jsou to 1. září a 31. května. První datum uvádí začátek topné sezony, druhé pak jeho konec. Neznamená to však, že ihned 1. září se začne s vytápěním. Vyhláška totiž dále uvádí, že dodávka tepelné energie začne v topné sezoně v okamžiku, kdy teplota vzduchu klesne pod +13 °C. Ovšem pozor, musí k tomu dojít dva následující dny po sobě, a pokud předpověď počasí nepředpokládá v následujících dnech zvýšení teploty nad +13 °C. Pro ukončení dodávky tepelné energie během topné sezony platí obdobné. Pokud teplota ve dvou po sobě následujících dne stoupne nad +13 °C a dle předpovědi počasí již nebude pod tuto hranici v dalších dnech klesat, ukončí se dodávka tepla.